Huurindexatie

Gewijzigd op 16/10/2013 door Gretel Kerkhofs

Elk jaar kan de huurprijs op de verjaardagsdatum van het huurcontract worden geïndexeerd of aangepast aan de kosten van het levensonderhoud.
Vóór 1991 mocht de huurprijs slechts worden geïndexeerd wanneer de partijen dit voorzien hadden. Deze regel is nog toepasselijk op contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991 gelden de volgende principes:
  • De huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet
  • Deze regel is niet verplichtend: het contract mag dus voorzien dat er geen indexatie is, en in dat geval kan deze ook niet gevorderd worden. Kortom, de indexatie is sinds 28 februari 1991 altijd toegelaten voor de mondelinge huurovereenkomsten; voor de geschreven huurovereenkomsten is zij toegelaten behalve wanneer het contract dit uitdrukkelijk uitsluit

Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?

Kijkwoning met carport
© Groep Huyzentruyt
Elk jaar op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract. Deze indexatie gebeurt echter niet automatisch. De verhuurder moet deze aanpassing schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden voorafgaand aan de vraag.

Voorbeeld

Een huurovereenkomst werd gesloten in maart 1997 en treedt in werking op 1 april 1997. De verhuurder mag de indexatie vorderen vanaf 1 april 1998. Indien hij vergeet dit te doen kan hij het later vragen. Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september 1998 vordert zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende maanden natuurlijk.

Bijkomende voorwaarde

Voor de contracten die werden gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is er een bijkomende voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: de huurprijs moet namelijk schriftelijk zijn gesloten. Bij een mondeling contract mag een indexatie gebeuren. Deze nieuwe bepaling geldt niet voor de mondelinge contracten gesloten vóór 26 februari 1991.

Berekening van de huurindexatie

De indexatie gebeurt altijd op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te kennen wordt de volgende formule toegepast: (basishuurprijs x nieuwe index) : aanvangsindex
  • De basishuurprijs is de huurprijs zonder de eventueel door de huurder verschuldigde kosten en lasten
  • De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de overeenkomst (voor alle contracten die in werking traden vanaf 1 januari 1984). Voor huurcontracten gesloten vóór 1 februari 1994 wordt uitsluitend de basis 1988=100 gebruikt
  • De nieuwe index is de (gezondheids)index van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de ondertekening tenzij beide data gelijk zijn)
Appartement Eeklo
© Bostoen

Hoe de basishuurprijs bepalen?

De basishuurprijs mag nooit de door de huurder verschuldigde kost en lasten bevatten. De definitie varieert in functie van de datum waarop de overeenkomst werd gesloten:
  • Indien de overeenkomst nog in werking trad voor januari 1984 is de basishuurprijs:
    • Ofwel deze als dusdanig werd bepaald door een rechterlijke beslissing ingevolge een vordering ingediend voor 28 februari 1991
    • Ofwel, indien er geen rechterlijke beslissing was, is het de basishuurprijs die als referentie diende bij het berekenen van de huurprijs die altijd werd betaald tussen 1 januari en 31 december 1990, indien dit bedrag werd aangevochten
    • En tenslotte, is het de laatste huurprijs die betaald werd tijdens het jaar 1983
  • Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 januari 1984: de basishuurprijs is deze die werd overeengekomen tijdens het sluiten van de huurovereenkomst of die werd bepaald door een rechtelijke beslissing

Hoe bepaalt men het aanvangsindexcijfer?

De definitie van het indexcijfer varieert ook in functie van de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten.
  1. Indien de overeenkomst nog werd gesloten voor 1 januari 1981. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand december 1982. Op basis van 1988= 100, bedraagt het aanvangsindexcijfer 82,54 punten
  2. Indien de overeenkomst gesloten werd tussen 1 januari 1981 en 1 januari 1984 en in werking trad voor 1 januari 1984. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de indexatie kon worden toegepast in 1983 (of het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van de overeenkomst, indien deze werking trad in 1983)
  3. 3. Indien de overeenkomst in werking trad vanaf 1 januari 1984. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten
  4. Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 februari 1994. Het aanvangsindexcijfer is het hiertoe berekende en benoemde indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten

Hoe het nieuwe indexcijfer bepalen?

Het is altijd het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (en niet van de maand van het sluiten van de huurovereenkomst). Voor de indexeringen na 1 februari 1994 wordt de gezondheidsindex gehanteerd.

Bron: de huurwet