Een huis kopen onder het btw-stelsel

Gewijzigd op 13/04/2015 door TiM Vanhove

Ben je van plan een nieuwbouw te kopen, moet je 21 procent btw op de aankoopprijs betalen. Op de waarde van de grond betaal je enkel btw wanneer die samen met de woning wordt aangekocht. Heel wat projectontwikkelaars en bouwbedrijven proberen die btw te omzeilen door de bouwgrond via een aparte vennootschap aan te bieden. Op die manier betaal je 10% registratierechten op de waarde van de grond en geen 21% BTW.
Dakpan Datura Antraciet Mat
© Wienerberger
Je kunt een huis kopen onder btw-stelsel als het om een nieuw huis gaat. Een huis wordt als ‘nieuw’ beschouwd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het voor het eerst in gebruik werd genomen. (dus: het einde van het tweede jaar volgend op de datum van ingebruikname)

Voorbeeld van aankoop nieuw huis

  • Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2014 is nieuw in 2015 (tot en met 31/12/2016).
  • Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2013 is nieuw in 2015 (tot en met 31/12/2015).
  • Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2012 was nieuw tot en met 31/12/2014 en wordt in 2015 niet meer als nieuw beschouwd.

Aankoop vernieuwd huis

Als het gaat om een volledig gerenoveerd huis - bijvoorbeeld een handelspand dat verbouwd en vernieuwd is tot twee woningen - dat de eigenaar wil verkopen onder het btw-stelsel, neemt hij best eerst contact op met het lokale registratiekantoor van de belastingen (lokaal btw-kantoor). Dat btw-controlekantoor bepaalt welk huis nieuw is en of je eigendom in aanmerking komt voor verkoop onder btw-stelsel. Kijk voor adressen in de Gouden Gids of onderaan je origineel aanslagbiljet van de belastingen.

Voordelen van huis kopen onder btw-stelsel

Louter wiskundig bekeken, is een aankoop onder btw-stelsel 11% duurder dan een gewone aankoop van een onroerend goed. Toch kunnen zowel koper als verkoper baat hebben bij deze btw-procedure: 
  • De verkoper kan de btw die hij betaalde bij de bouw van zijn woning terugvorderen
  • Doordat de verkoper de betaalde btw kan terugvorderen, kan hij een lagere verkoopprijs hanteren. Dit is dan weer in het voordeel van de koper.
Als je een sociale woning aankoopt van een OCMW of huisvestingsmaatschappij, geldt een btw-tarief van 12%.